一二线城市地产明显回升回暖态势或将持续

发布时间：2020-07-17 17:38:56 阅读：次来源：硬糖厂家

据报道，近期经济出现政策性企稳。5月中采和汇丰PMI指数均略有回升，建筑业订单大幅回升。随着国家的进一步调控，很多机构认为地产行业已经进入白银时代，房地产企业极可能迎来新一轮的洗牌过程。与此相关的建筑行业也面临着更大的压力，亟需向更加精细化的管理方向转型。

在降息降准、利率下降、首付比调低、认房不认贷、营业税减免购房年限从5年降到2年等政策刺激下，北上广深甚至出现10%以上的价格上涨。

哪些房地产公司开始出现投资价值？目前一二线城市地产销量明显回升，土地购置也开始加快。从上市公司的估值角度来看，房地产板块现在处于一个什么样的估值水平，如果地产基本面开始回暖，这个估值有没有修复的空间？国金证券财富中心策略分析师黄岑栋就此做出了分析解读。

黄岑栋：其实从它最本身的一个估值角度来看，我们把房地产板块打包一起来看，它现在动态的PE大概在20倍左右，但是去看万科、金地、保利和招商地产，其实万科现在总体动态估值也就是10倍，保利也就是10倍左右，招商地产大概是在16倍左右，金地在十几倍。

因此，总体上来看，对于一些比较大的龙头企业为主的一些房地产，它的整体PE不是特别高，也就10倍到15倍之间。如果房地产基本面持续回暖，从目前整体趋势上来看，这个可能性比较大，毕竟第一，目前整体的政策，尤其对于房地产政策还是属于一个比较宽松的一种环境。一些地方政府还在不断的出台刺激房地产市场的政策。

因此我们觉得现在回暖的一个态势，有可能会逐渐从现在的一线，慢慢延伸到二线、三线，这会形成一种趋势。第二，货币政策还是比较宽松，也不排除未来还会有降息或者是降准的这种可能性，就使得大家目前购房的成本一方面受到政策放松的影响，而出现一个成本的下降，另一方面，受于本次股市的上涨，也使得大家整体的收入出现一定程度的上升，这样一来有利于他们购房。

因此整体上来看，房价的趋势回暖应该还是会逐渐的进行下去。在这样一个比较好的趋势背景下，如果按照估值，就像以前估值平均水平的话，对于一些房地产尤其是一些龙头而言，它们可能还会面临40%到50%的上涨空间。

我们一直说，房地产企业有很大的库存压力。在降息降准、利率下降之后，会为企业减多少压力？这是否会在半年报中有所体现？

黄岑栋：其实房地产企业的压力，我觉得来自于两方面，第一来自于它本身融资成本的压力。第二是它库存的压力，由于去年整体销量比较低迷，使得一些二、三线城市，包括一线城市整体库存都达到一个历史高位，但随着近期一些城市的回暖，尤其在一线城市，包括深圳等，都是出现了比较明显的回暖迹象，使得一线城市房地产企业库存开始出现了下降，尤其深圳下降幅度非常之快。

我觉得随着后期整体需求比较旺盛的背景下，同时由于去年包括今年上半年整体新开工的面积比较多，因此，后期整体库存可能会呈现出一种下降的态势，而且会逐渐从一线慢慢延伸到二线和三线。

房地产行业也掀起“互联网+”浪潮。老牌国企华远地产与360公司从线下智能家居等硬件设施到线上云计算、大数据的应用开始合作。方兴地产与互联网巨擘腾讯的多个事业群合作打造“智慧家”。这样的合作只是拉动销售量，还是互联网能给房地产企业还来新商业模式？

黄岑栋：它们在不断进行一些转型，原来由于经济比较低迷，使得大家对于房地产整体的消费也是处于下降的一种状态，尤其去年，有一些企业渴望寻求一些转型的可能性，对于大企业而言，它有可能会通过一些合并、通过一些收购去加大它的市场份额，从而使得企业去寻找这样一个突破的可能性。但是对于其它一些中小企业而言，它们有可能就会去拥抱互联网，形成新的商业模式，或者是以一种噱头去刺激消费。我们看到方兴地产，它就掌握了一个“智慧家”概念，随着这样一个科技的发展以及大家对于这样的一个综合要求，智能化和智慧化都会使得大家愿意去追捧，愿意获得一些服务。

因此对于这部分的企业而言，有可能和互联网进行拥抱，去开发一些智能或者智慧化的理念，那么对它本身的销量而言，会带来一定的刺激，也会推动一种新的商业模式。对于大企业而言，要关注它们的一些转型，比如老牌的国企华远地产也做了一些转型，包括万科也在做一些转型，这些东西我们愿意看到，而且我们希望通过转型会给它们未来综合发展提供一个比较好的契机。

现在房地产整体的行业环境已经发生了很多变化，在这种变化之下，像传统这种大的房地产龙头，比如像万科，它现在是全国性布局相关的企业。还有一些比如说国企改革题材的像深圳国资委直接控股并且有望成为地产资源整合平台的天健集团（000090）、深振业A（000006）这样一些题材，大家对于房地产投资逻辑，如何来看待？哪些题材更具备投资机会呢？

黄岑栋：对于整体投资而言，本身分为两种，第一种是以事件性为触发品牌的一些个股，比如有资源整合的一些概念或者资产注入的一些概念，这些肯定会在中短期内获得一些资金的追捧。其实从整体房地产一些二线和三线一些股票表现情况来看，之前表现也是非常好，毕竟里面有非常多的一些概念，但如果把这个时间点拉长，现在资产注入和资产整合能不能给未来整体带来一个非常大的业绩增长，能够具有可持续性，这都需要打问号。对于万科这样一些龙头性企业而言，包括保利、金地、招商等，这类企业的经营更加稳健，对于这些个股，值得中长期的投资者继续关注。